物權(quán)法怎么保護公民權(quán)利？如何保護購房者的合法權(quán)益？
2023-03-31 13:30:28 來源：法律解答網(wǎng)
房價高已經(jīng)讓購房者很頭疼了，但這不是最糟糕的，就怕買房買到個遙遙無期的“期房”，如果說遙遙無期還有盼頭，那么讓購房者最心涼的還是項目無法交房甚至開發(fā)商跑了等問題，那很可能就是房財兩空的結(jié)局。
尤其是當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正處在從高速增長時代向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)變的時期，過去曾高度依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債的房企很可能面臨巨大危機，從國家到地方也紛紛向購房者發(fā)出風(fēng)險提示，同時也在保交樓、維護購房者合法權(quán)益方面作出更大努力。
國家更是給出房地產(chǎn)市場軟著陸的方案，盡量不讓房企簡單倒下，因為基于房地產(chǎn)的巨大影響波及范圍之廣，也在收并購方面給出了很多的引導(dǎo)政策。有問題不可怕，可是，我們的購房者或許是傾盡一輩子甚至幾代人的心血才湊夠的房款，如果遭遇買房后房子沒下來該怎么辦呢？
最近，有一個案例非常火，也引起了大家的討論。
說的是一位購房者在簽訂書面《商品房買賣合同》并全額交付了購房款項后，卻因為尚未來得及辦理過戶登記，法院就把該房子查封了，因為實質(zhì)上還是賣方的，可是購房者當(dāng)然不符，認為自己已經(jīng)全額交付房款，只是房子還沒有到手，應(yīng)該在強制執(zhí)行時有所有權(quán)請求，但法院并沒有支持。
我們直接看結(jié)果。最高院判決，依據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，因案涉房屋并未辦理所有權(quán)過戶登記，當(dāng)事人雖已全額繳納購房款，但其僅享有依據(jù)《商品房買賣合同》要求開發(fā)公司履行相關(guān)合同義務(wù)的請求權(quán)，尚不享有該房屋所有權(quán)，故一審法院未予支持當(dāng)事人確認對案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)的訴訟請求。
看到《物權(quán)法》我們應(yīng)該知道了，這個案例是之前的，并不是最近的，查了下，是2020年5月21日立案的，也就意味著是在2021年1月1日《民法典》之前。我們都知道，《民法典》自2021年1月1日起施行，《物權(quán)法》同時廢止。
未予支持購房者的所有權(quán)請求，其實最主要的還是因為法院另一種說法，經(jīng)審查，根據(jù)《商品房買賣合同》約定，案涉房產(chǎn)的用途為“僅作商業(yè)使用”，并非用于居住。但購房者上訴主張其購買上述房產(chǎn)系為了居住，與房屋用途矛盾，亦與其一次性購買六套房產(chǎn)的行為相矛盾。
這個判決結(jié)果也是引發(fā)了熱議，眾說紛紜。有一個說法引起了大家的注意，那就是這個案例或許具有特殊情形，而且也是在《民法典》頒布之前。
《民法典》頒布之后又是怎么規(guī)定的呢？我們來看一下。《民法典》第209條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
而2021年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中，第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）查封之前已簽合法有效書面買賣合同；
（二）查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或已按合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
所以，如此看來，如果我們是普通的購房者，買房交錢卻尚未完成過戶登記等，如遇賣方被強制執(zhí)行，那么購房者應(yīng)該是享有一定權(quán)利的，但還要弄清楚三個法律問題。
只有滿足三個條件時，購房者才可以排除法院的強制執(zhí)行：一是已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是購房用于居住且名下無其他居住用房；三是已支付價款超過合同約定總價款的百分之五十。
個人認為可能是前文案件中的購房者未得到法院支持是因為第二條不滿足，不是用于居住，且買了6套等矛盾問題。
我們再看另一個判決，開發(fā)商破產(chǎn)無法交付房產(chǎn)，消費者購房款優(yōu)先于工程價款返還！
法院判決認為，購房者買了開發(fā)商的房子，雖然該商品房具有一定的經(jīng)營屬性，但其價值及所預(yù)期的經(jīng)營收益承載了對其家庭的生存保障功能的，開發(fā)商未能建成房屋即進入破產(chǎn)清算狀態(tài)，購房者的購房款返還請求權(quán)應(yīng)優(yōu)先于案涉工程施工單位的工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先受償。
如果購置的商品房尚未交付，卻因開發(fā)商陷入金錢債務(wù)糾紛，房屋被法院查封。對此，法律規(guī)定賦予符合特定條件的房屋消費者類似于所有權(quán)人的地位，可以請求法院排除對其所購買房屋的執(zhí)行。
這也是對購房者的權(quán)益保護，其實，為平衡房企、購房人、其他債權(quán)人之間的關(guān)系等，最高人民法院先后出臺了很多司法解釋，賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費者特殊的法律保護，不僅可以對抗其他優(yōu)先權(quán)利，而且能夠排除強制執(zhí)行，體現(xiàn)了優(yōu)先保護處于相對弱勢的房屋買受人的法律精神，確立了購房消費與普通消費應(yīng)當(dāng)予以區(qū)別對待的原則。
總之，特別要注意的是，每個購房者面臨的情況各不相同，所以法院判決也是千差萬別，但無論如何，法律會盡量保護購房者的合法權(quán)益，特別提醒的是，司法實踐中，即便是最高院對于一些法律問題，可能也存在不同的判決，所以，一旦遇到問題，購房者也要盡可能拿起法律武器來保護自身合法權(quán)益。當(dāng)然，在買房過程中，也盡量避開問題房企，選擇財務(wù)指標(biāo)健全的開發(fā)商。
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