二手房的優(yōu)點(diǎn)是什么？買(mǎi)二手房手續(xù)很復(fù)雜嗎？
2023-04-28 14:39:13 來(lái)源：法律解答網(wǎng)
1、現(xiàn)房供應(yīng)，房屋質(zhì)量可見(jiàn)。
買(mǎi)房最重要的是看房屋的質(zhì)量問(wèn)題，如果是新房又是期房的話(huà)，購(gòu)房者很難預(yù)估到房屋的質(zhì)量問(wèn)題。而二手房都是現(xiàn)房，經(jīng)過(guò)幾年的使用，房屋潛在的質(zhì)量問(wèn)題都會(huì)暴露出來(lái)，購(gòu)房者在看房的時(shí)候只要掌握一定的方法，足夠細(xì)心，就很容易看出來(lái)。
在這里要提醒大家的是，買(mǎi)二手房的時(shí)候要著重檢查房子的質(zhì)量問(wèn)題：(1)房屋有沒(méi)有滲水漏水，可以在衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)的地上澆一些水，看看能否通暢地排向出水口;(2)房屋屋頂、地面和墻面有無(wú)裂縫;(3)將房屋門(mén)窗開(kāi)關(guān)檢驗(yàn)，看是否關(guān)得嚴(yán);(4)看市政配套，水、電、燃?xì)狻⑴瘹夤艿朗欠衿屏选?/p>
2、選擇空間大，所見(jiàn)即所得。
買(mǎi)二手房的時(shí)候，可以選擇自己想要的區(qū)域、地段、小區(qū)、樓層、戶(hù)型，選擇空間大。所見(jiàn)即所得，無(wú)論是房屋自身的戶(hù)型、裝修、采光、通風(fēng)、樓層，還是小區(qū)綠化、容積率、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、交通情況等，都是看得見(jiàn)摸得著的真實(shí)存在，甚至包括自己的鄰居你都可以選擇。
3、地段較好，周邊配套完善。
一般二手房地段都較好，小區(qū)配套成熟。二手房所在的社區(qū)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，各類(lèi)與生活密切相關(guān)的配套自然日趨完善，不管是銀行、醫(yī)院、超市還是學(xué)校等，都已經(jīng)逐步建立而且處于運(yùn)轉(zhuǎn)當(dāng)中，居民入住其中的話(huà)衣食住行都將非常方便。
一般來(lái)講，距離小區(qū)500米以?xún)?nèi)最好有較大的綜合超市、菜市場(chǎng)、銀行、醫(yī)院等場(chǎng)所。如果小區(qū)門(mén)口或小區(qū)里有24小時(shí)的便利店，那將是再好不過(guò)了。
二、二手房的缺點(diǎn)
1、房屋陳舊
(1)房屋外觀(guān)陳舊
一般二手房外觀(guān)上比較陳舊，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不是那么合理，而且很多問(wèn)題不是重新設(shè)計(jì)裝修就能解決的，居住品質(zhì)可能會(huì)降低。年代越久遠(yuǎn)的房子，外觀(guān)就越陳舊，小區(qū)環(huán)境也會(huì)相對(duì)較差。
(2)物業(yè)陳舊
很多年代稍遠(yuǎn)的二手房小區(qū)物業(yè)都是由一些規(guī)模較小的公司來(lái)管理，管理水平不高。而房屋陳舊相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用，增加物業(yè)的維護(hù)成本，實(shí)際購(gòu)房成本將增高。
(3)房屋陳舊影響貸款
更重要的原因是，如果二手房太舊了，還會(huì)影響銀行貸款。目前銀行對(duì)二手房貸款的房齡要求比較嚴(yán)格，一般情況下，商業(yè)貸款要求貸款年限和房齡之和不大于50年。而房齡超過(guò)30年，就只有個(gè)別銀行能貸給你了。
2、手續(xù)相對(duì)復(fù)雜
二手房交易手續(xù)、流程復(fù)雜，買(mǎi)二手房至少要走如下7步：
(1)準(zhǔn)備買(mǎi)房。考慮地段、配套(交通、生活、學(xué)校、醫(yī)院等配套都不可少)、小區(qū)(物業(yè)管理是否專(zhuān)業(yè)、有無(wú)污染源)等;
(2)看房選房。尋找房源，找靠譜的網(wǎng)站或者中介公司看報(bào)價(jià)。實(shí)地看房，看房屋質(zhì)量是關(guān)鍵。
(3)買(mǎi)賣(mài)雙方審核。買(mǎi)方進(jìn)行購(gòu)房資質(zhì)審核，賣(mài)方進(jìn)行房屋核驗(yàn)，如果房屋有抵押，還需要先解抵押。
(4)簽約訂房。約定首付/過(guò)戶(hù)/戶(hù)口遷走的時(shí)間、條件、違約責(zé)任，物業(yè)交割相關(guān)事宜以及所有你認(rèn)為重要的事項(xiàng)都應(yīng)該列在合同上。除此之外，如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)，還需要簽訂居間合同。
(5)支付房款。為了確保安全，一般都需要做資金監(jiān)管。
(6)繳稅過(guò)戶(hù)。去稅務(wù)局繳納契稅、增值稅、個(gè)稅等，去住建委過(guò)戶(hù)。
(7)物業(yè)交割。需要交割家具家電、水電費(fèi)用等，如果有租戶(hù)的話(huà)，還需要三方協(xié)商交房時(shí)間。
如果購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房前不仔細(xì)的了解相關(guān)過(guò)程，很容易被不法分子鉆了空子。
3、費(fèi)用的多樣性
買(mǎi)二手房除了準(zhǔn)備首付的資金，還需要準(zhǔn)備各項(xiàng)稅費(fèi)，特別是你要買(mǎi)的房子不是滿(mǎn)五唯一的，甚至沒(méi)有滿(mǎn)兩年，那要交的稅費(fèi)就更多了。
舉個(gè)例子，你要買(mǎi)一套滿(mǎn)兩年不唯一的二手房商品房，你是二套，網(wǎng)簽價(jià)500萬(wàn)，核定價(jià)599萬(wàn)，非普通住宅，面積是198.71平米，原值156萬(wàn)。那么需要交這些稅：
(1)增值稅及附加
滿(mǎn)2年非普通住宅，增值稅=(核定價(jià)-原值)/1.05×5%=(599-156)/1.05×5%=21.1萬(wàn)元
增值稅及附加=(核定價(jià)-原值)/1.05×5.6%=23.63萬(wàn)元
(2)契稅
二套房，契稅=核定價(jià)/1.05×3%=599/1.05×3%=17.11萬(wàn)元
(3)個(gè)稅
不唯一，個(gè)人所得稅=(核定價(jià)/1.05-原值-原契稅-核定價(jià)格×10%-貸款利息-附加)×20%=(599/1.05-156-156×3%-599×10%-2.53)×20%=69.47萬(wàn)元。
所以你需要準(zhǔn)備至少110萬(wàn)元的稅費(fèi)。
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